Raumdeckung: Kolumne Eike Becker, Immobilienwirtschaft 01/19

Raumdeckung: Kolumne Eike Becker, Immobilienwirtschaft 01/19

Im Baubereich ist in Deutschland nahezu flächendeckend Vollbeschäftigung erreicht. Die Unternehmen sind längst zu Bewerbern um die Nachwuchstalente geworden. Das Verhältnis zwischen Arbeitnehmern und Arbeitgebern wird dadurch ausgewogener und gleichberechtigter. Eine gute Entwicklung. Fast wie in der Bundesliga oder der Premier League werden die Gehälter und Ablösesummen für Fachkräfte in großen Schritten erhöht („Manchester United war gestern. In der Bauwirtschaft werden sie zum Star“). Manche nennen das bereits  „War for Talents“. Immer mehr Unternehmen verbinden sich deshalb enger mit den Hochschulen und Universitäten und machen so frühzeitig auf sich aufmerksam. Aber nur Werbefilme werden es nicht richten. Vorhersagen gehen davon aus, dass bis 2030 etwa 6 Millionen Babyboomer in Deutschland aus dem Erwerbsleben scheiden werden. Das Durchschnittsalter auf den Baustellen liegt heute bereits bei über 50 Jahren. Als wenn die Flügelzange von Bayern München in drei Jahren immer noch von Robbery besetzt wäre. Aber die Bayern können ihre Mannschaft deutlich einfacher verjüngen. Pro Jahr verabschieden sich 16.000 Baufachkräfte in den Ruhestand, aber nur 11.000 rücken nach. Macht eine Lücke von 5.000 Arbeitsplätzen pro Jahr. Befeuert wird der demografisch bedingte Fachkräftemangel durch die anhaltend gute Auftragslage. In diesem Jahr müssen die 830.000 Baufacharbeiter rund 25 Prozent mehr Aufträge bewältigen.

Die Unternehmen haben jeweils unterschiedliche Strategien zur Mitarbeiterakquisition entwickelt. Investoren, Projektentwickler und Makler werben ihre Projektleiter mit höheren Gehältern und Firmenwagen bei den Architekturbüros ab. Dadurch werden diese immer jünger, weiblicher und internationaler. Das finde ich gut. Auch Kollegen aus anderen Teilen der Welt bekommen in deutschen Architekturbüros ihre Chancen, stellen vielfach bereits wesentliche Teile der Teams, auch als Projektleiter und Partner. In unserem Büro arbeiten 26 unterschiedliche Nationalitäten zusammen, die Hälfte ist weiblich. Eine Lehrerin unterrichtet Fachdeutsch zweimal in der Woche. Ein Fachkräftezuwanderungsgesetz ist dafür nicht erforderlich. Doch die öffentlichen Institutionen, die noch bis vor kurzem ihre Stellen abgebaut haben, können die nicht wieder neu besetzen. Am Arbeitsmarkt bringen sie bei den gestiegenen Löhnen und Ansprüchen mit ihren unflexibleren Strukturen kaum überzeugende Angebote zustande. Wer beschwert sich da über die stockende Bearbeitung von Baugenehmigungen?

Viele Arbeitgeber beschäftigen sich jetzt damit, wie sie für ihre Angestellten attraktiver werden. Zentralere Standorte, bessere Büroeinrichtungen, mehr Urlaub, flexiblere Arbeitszeiten, umfassende Mobilitätsangebote und Aufstiegschancen sind dabei die Themen. Das ist gut für die jungen Architektinnen, Ingenieure und Facharbeiter, die sich ihre Unternehmen aussuchen können. Aber was passiert dann mit den qualifizierten, neuen Fachkräften in den Unternehmen? Werden nicht zu viele der dringend benötigten Talente vergeudet? Vertändeln sie nicht zu viel Lebensenergie mit nutzlosen Tätigkeiten? Die Diskussion, wie man den Mangel an Fachkräften beheben kann, verdeckt meist eines der größten Übel in der Bau- und Immobilienwirtschaft: die tägliche Verschwendung und miserable Organisation. Arbeit dehnt sich in genau dem Maße aus, wie Zeit für Ihre Erledigung zur Verfügung steht. Endlose und ungeordnete Besprechungen, überforderte Entscheider, lange Wartezeiten auf eigentlich alles und jeden, überbordendes Berichtswesen, ausbleibende Festlegungen oder noch weitere überflüssige Alternativen sind nur einige Beispiele von Nutzlosarbeit.

Es geht aber auch anders. Mainz 05 ist kein Verein für Überflieger. Eine Stadt mit 215.000 Einwohnern, die auch noch regelmäßig singen und lachen, hat nur in Ausnahmefällen eine Bundesliga Mannschaft. In der Regel kämpfte diese graue Maus der zweiten Liga gegen den Abstieg. Wolfgang Frank war der Trainer, der das änderte und als einer der Ersten im deutschen Fußball mit der Raumdeckung operierte. Er steckte auf dem Trainingsplatz mit Fähnchenstangen die unterschiedlichen Zonen ab und übte mit den einzelnen Spielern, wie sie sich auf dem Spielfeld gemeinsam und ballorientiert verschieben. Plötzlich waren alle miteinander verbunden, Angreifer haben auch verteidigt, die Abwehr hat sich in den Spielaufbau eingeschaltet und alle zusammen agierten möglichst schnell und planvoll. So wurde aus einer Mannschaft von mittelmäßigen Einzelspielern ein agiles Team mit sich abstimmenden, komplex zusammenwirkenden Individuen. Jeder achtete auf die anderen, alle spielten zusammen. Das ging weit über so etwas Simples wie Manndeckung hinaus. Der Erfolg war überwältigend und sensationell. Der zweitklassige Absteiger stürmte bis in die Europa League.

Lässt sich das auch auf das Berufsgeschehen übertragen? Wieviel Mainz 05 steckt in der Immobilienwirtschaft? Oder anders gefragt: Kann die Bauwirtschaft auch Raumdeckung?

Von Mainz 05 lernen heißt, die individuellen Kräfte koordinierter und intensiver zusammenzubringen. Dann arbeitet keiner mehr vor sich hin an seinem Projekt in Manndeckung, sondern löst die Aufgaben abgestimmt mit seinen Kollegen innerhalb eines projektübergreifenden Netzwerkes in Raumdeckung. Eingebunden in einem kompetenten Team kann ein Kollege mit weniger Erfahrung viel schneller erfolgreich sein. Das geht, wenn Weiterbildung, Kommunikation, Hinterfragung, Befähigung und Mentoring wesentlicher Teil der täglichen Arbeit von allen sind. Dadurch wird Nutzlosarbeit deutlich reduziert. Die Wertschöpfung wird intern und extern entscheidend verbessert und beschleunigt. So werden aus Einzelkämpfern Teams und aus Projektleitern einander helfende Mentoren. Die Umsetzung besserer und überlegener Organisationsmodelle ist ein steiniger, aber lohnender Weg. Denn trotz Boom hat die Immobilienwirtschaft von heute mit Mainz 05 vieles gemeinsam. Vor der Einführung der Raumdeckung.

Von Forechecking, Pressing und Viererkette sind die Jungs von der Baustelle noch weit entfernt.